Чек-лист проверки застройщика перед покупкой квартиры в новостройке

Проверка застройщика в Санкт-Петербурге начинается с изучения документов на наш.дом.рф и в ЕГРН: разрешение на строительство, проектная декларация, выписка о правах на землю и статус в Едином реестре застройщиков с эскроу-счетами. Затем оцените репутацию через рейтинги, отзывы дольщиков и фотофиксацию хода работ, проверьте финансовую устойчивость в реестре банкротств и картотеке арбитражных дел; одновременно посмотрите актуальные предложения — например, квартира в новостройке — от застройщика. Перед подписанием договора уточните у застройщика материалы, сроки, штрафы за просрочку и гарантии качества.

Юридические документы застройщика: что проверить в ЕРЗ и ЕГРН

Разрешение на строительство и проектная декларация

Начните с портала наш.дом.рф — там собраны ключевые документы по каждому проекту. Вбейте название ЖК или ИНН застройщика в поиск, откройте карточку объекта.

Что смотреть в разрешении на строительство:

• Срок действия — он не должен истечь. Если просрочен, стройка идёт вне закона.
• Адрес и границы участка — сверьте с тем, что показывают в офисе продаж.
• Этапы строительства — иногда разрешение выдаётся по очередям, убедитесь, что ваш корпус в него входит.

Проектная декларация — подробнее. Обратите внимание на несколько разделов:

• Информация о земельном участке: вид права (собственность, аренда), кадастровый номер, целевое назначение. Если земля в аренде — проверьте срок, он должен перекрывать сдачу дома с запасом.
• Источники финансирования: с июля 2019 года новые проекты обязаны работать через эскроу-счета (214-ФЗ в редакции от 2018 года). Для проектов, начатых раньше, допустимы ДДУ — но это уже зона повышенного внимания.
• Сроки: планируемая дата ввода в эксплуатацию. Сравните с обещаниями менеджеров.
• Характеристики объекта: этажность, количество квартир, площади. Если цифры расходятся с рекламой — выясняйте причины.

Что настораживает? Отсутствие документов, истёкшие сроки, несовпадение данных. В таких случаях требуйте у застройщика письменные пояснения — и лучше проконсультируйтесь с юристом по недвижимости.

Выписка из ЕГРН: права на землю и обременения

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости покажет, кому принадлежит участок и нет ли на нём «якорей». Заказать её можно на rosreestr.gov.ru или через Госуслуги — понадобится кадастровый номер (он есть в проектной декларации).

На что смотреть в выписке:

• Правообладатель: это должен быть сам застройщик или его материнская компания. Если собственник — третье лицо, уточните договорные отношения.
• Вид права: собственность надёжнее аренды. При аренде — проверьте срок и условия досрочного расторжения.
• Обременения и ограничения: ипотека (залог банку), арест, аренда третьим лицам, сервитуты. Залог в пользу банка-партнёра по эскроу — нормально, это часть проектного финансирования. Арест или права посторонних — стоп-сигнал.
• Споры: в выписке может быть отметка о судебных разбирательствах по правам на участок.

Если нашли подозрительные обременения — действуйте так:

• Запросите у застройщика письменное объяснение и копии договоров, подтверждающих законность обременения.
• Обратитесь к независимому юристу по недвижимости — он проверит документы и оценит риски.
• Можете направить запрос в Росреестр (через сайт или лично) с просьбой разъяснить характер обременения.
• При наличии ареста или спора — откажитесь от сделки до полного снятия ограничений.

Статус в Едином реестре застройщиков

ЕРЗ (erzrf.ru) ведёт Центробанк. Здесь — данные о компании, её проектах, финансовых гарантиях и жалобах дольщиков.

Что проверять:

• Наличие в реестре: если застройщика исключили — он не имеет права привлекать деньги граждан.
• Гарантийный взнос: компания обязана внести его в компенсационный фонд. Размер зависит от масштаба проекта — если взнос нулевой или символический, это странно.
• Схема финансирования: с июля 2019 года почти все новые проекты идут через эскроу — ваши деньги лежат на счёте в банке, застройщик получит их только после сдачи дома. Если для свежего проекта предлагают классический ДДУ — выясните, почему (возможны исключения для достроя старых объектов).
• Жалобы дольщиков: в карточке застройщика есть раздел «Обращения». Много жалоб на срывы сроков, качество или возврат денег — плохой знак.
• История: пролистайте завершённые проекты — сдавал ли застройщик дома вовремя, были ли проблемы.
• Как искать информацию в ЕРЗ: введите название или ИНН компании, откройте карточку. Вкладка «Проекты» покажет текущие стройки, «Обращения граждан» — жалобы (они публикуются обезличенно), «Сведения о юридическом лице» — даты регистрации, размер взноса, основания для исключения (если были).

Чек-лист: 15 пунктов перед подписанием ДДУ

• Разрешение на строительство есть на наш.дом.рф, срок действия актуален.
• Адрес и параметры стройки в разрешении совпадают с рекламными материалами.
• Проектная декларация опубликована, в ней указаны права на землю (собственность или долгосрочная аренда).
• Источник финансирования — эскроу-счета (для проектов после июля 2019 года).
• Сроки сдачи в декларации реалистичны и совпадают с обещаниями менеджера.
• Выписка из ЕГРН заказана по кадастровому номеру участка.
• Собственник земли — застройщик или его аффилированная структура.
• Обременений нет, либо они объяснимы (например, залог банку-партнёру по эскроу).
• Нет арестов, судебных споров, прав третьих лиц на участок.
• Застройщик числится в ЕРЗ (erzrf.ru), статус активный.
• Гарантийный взнос внесён, размер соответствует масштабу проекта.
• В разделе «Обращения граждан» ЕРЗ нет массовых жалоб на срывы сроков или качество.
• Предыдущие проекты застройщика (если есть) сданы вовремя — проверьте во вкладке «Проекты» ЕРЗ.
• Данные в ЕРЗ, ЕГРН и на наш.дом.рф согласованы между собой.
• Застройщик не исключался из реестра за нарушения — история видна в карточке ЕРЗ.

Красные флаги — когда лучше отказаться

• Ключевых документов (разрешение, декларация) нет в публичных реестрах.
• Данные в ЕРЗ, ЕГРН и на наш.дом.рф противоречат друг другу — разные адреса, сроки, характеристики.
• В выписке ЕГРН — аресты, споры или права посторонних лиц без внятного объяснения.
• Новый проект (после 2019 года) работает по ДДУ, а не через эскроу — законных оснований для этого почти нет.
• Застройщик исключён из ЕРЗ или приостановлен, гарантийный взнос минимальный.
• Много свежих жалоб дольщиков в ЕРЗ — особенно на невозврат денег или долгострой.

Оценка репутации и истории сдачи проектов в Санкт-Петербурге

Задача — понять, насколько застройщик надёжен, и снизить риск попасть в долгострой или получить квартиру с серьёзными недоделками. Для этого проверяем его историю, отзывы и темпы работы — по порядку, шаг за шагом.

Шаг 1. Собираем официальные данные

Начинайте с Единого реестра застройщиков (ЕРЗ) — там видно, сколько проектов у компании в работе, какие уже сданы, есть ли проблемные объекты. Это базовый фильтр: если застройщика нет в реестре или данные неполные — красный флаг.

Дальше смотрите региональные рейтинги — в Петербурге их публикуют отраслевые порталы и аналитические агентства. Обращайте внимание на конкретные цифры: сколько жилых комплексов сдано за последние 5 лет, какая доля ввода в городе, в каком сегменте работает компания (массовое жильё, комфорт, бизнес-класс).

Почему это важно: большое количество сданных объектов само по себе не гарантия — крупный застройщик может иметь и крупные проблемы. Но если компания стабильно вводит жильё именно в вашем сегменте (например, комфорт-класс в спальных районах), она лучше понимает, что нужно покупателям, и реже допускает серьёзные просчёты.

Пример: застройщик сдал 15 ЖК за последние 5 лет, все — комфорт-класс, средняя этажность 10–15 этажей. Это говорит об устойчивой практике в нужном вам сегменте. А вот если компания резко переключилась с массового жилья на премиум — стоит насторожиться: опыта может не хватить.

Шаг 2. Проверяем сданные объекты и соблюдение сроков

Найдите список сданных ЖК — обычно он есть на сайте застройщика или в открытых базах. Сравните заявленные сроки сдачи с фактическими. Задержки на 2–3 месяца — в пределах нормы (стройка зависит от погоды, поставок, согласований). Задержки на год и больше — повод задуматься.

Если есть возможность, съездите посмотреть на уже сданные дома: как выглядят подъезды, дворы, парковки. Поговорите с жильцами — они расскажут, что было с отделкой, как быстро устраняли недоделки, какая управляющая компания.

Это снижает риск получить квартиру с браком: если застройщик системно экономит на материалах или плохо контролирует подрядчиков, это видно по всем его объектам.

Шаг 3. Анализируем судебную статистику и отзывы дольщиков

Ищите информацию о судебных спорах — через картотеку арбитражных дел и базы судов общей юрисдикции. Обращайте внимание на иски от дольщиков, подрядчиков, банков. Один-два спора — не критично. Десятки исков о задержках, невыплатах неустойки, нарушениях договоров — серьёзный сигнал.

Дальше — форумы дольщиков, тематические сообщества в соцсетях, агрегаторы отзывов. Здесь важно отличить эмоциональные выкрики от системных проблем. Методика простая:

• Ищите повторяющиеся жалобы — если несколько человек независимо друг от друга жалуются на одно и то же (например, протечки, трещины в стенах, задержки с ключами), это уже паттерн.
• Проверяйте, есть ли подтверждения — судебные решения, акты приёмки, фото дефектов. Голословные претензии менее весомы.
• Смотрите, как реагирует застройщик: быстрые публичные ответы, конкретные планы устранения — хороший знак. Игнорирование или отписки — плохой.

Совет: задайте вопрос на двух-трёх форумах, посмотрите, совпадают ли ответы. Если большинство активных дольщиков подтверждают проблему — примите это во внимание.

Это снижает риск попасть к застройщику, который не умеет или не хочет решать проблемы покупателей.

Шаг 4. Отслеживаем темпы строительства

Хорошо, если на сайте застройщика есть онлайн-камеры с площадки или регулярные фотоотчёты с датами. Это даёт объективную картину: растут этажи или стройка стоит.

Сравнивайте даты на фото с графиком работ из договора. Заметили расхождения — уточните у застройщика причины. Если трансляция показывает равномерный рост, шансы на своевременную сдачу выше. Отсутствие таких ресурсов на крупных объектах — неоднозначный сигнал: либо компания не считает нужным быть прозрачной, либо есть что скрывать.

Это снижает риск неожиданных задержек: вы видите реальную динамику, а не только обещания.

Короткий чек-лист:

• Проверьте застройщика в Едином реестре застройщиков — наличие, полнота данных, проблемные объекты.
• Найдите региональные рейтинги — число сданных ЖК за последние 5 лет, доля ввода, сегмент работы.
• Сопоставьте тип проектов застройщика с вашим запросом (массовое жильё, комфорт, бизнес).
• Сравните заявленные и фактические сроки сдачи по уже введённым объектам.
• Поищите судебные споры — иски от дольщиков, подрядчиков, банков.
• Прочитайте отзывы на форумах и в соцсетях — ищите повторяющиеся жалобы с подтверждениями.
• Проверьте наличие онлайн-камер и фотоотчётов с объекта — сравните с графиком работ.

Таблица для сравнения застройщиков (заполните для каждой компании):

Заполняйте таблицу по каждому застройщику, указывайте источники данных. Оценивайте общий риск — предпочтение отдавайте компаниям с низкими рисками, стабильной историей сдачи объектов в нужном сегменте и минимумом судебных претензий.

Финансовая чистота и риски прямой продажи квартир

Чтобы понять, насколько застройщик финансово устойчив, стоит внимательно изучить госреестры — там всплывают опасные признаки: банкротства, крупные иски, долги. По закону о банкротстве (редакция на 2024 год) процедура может быть инициирована при долгах от 300 тысяч рублей для физлиц и от 300 тысяч для юрлиц, хотя на практике арбитражные суды часто рассматривают дела с суммами от 2 миллионов. Суд открывает конкурсное производство и назначает управляющего — тот распределяет активы между кредиторами. Проверить актуальные пороги и процедуры можно в тексте закона № 127-ФЗ на сайте КонсультантПлюс или в картотеке арбитражных дел.

Чек-лист по работе с реестрами (важно выполнить все пункты):

• Введите ИНН или ОГРН застройщика в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ, bankrot.fedresurs.ru). Обратите внимание на статус: «наблюдение», «финансовое оздоровление», «внешнее управление» или «конкурсное производство». Последний — самый опасный, активы уже распределяются.
• Проверьте картотеку арбитражных судов (kad.arbitr.ru) — ищите дела о банкротстве, иски свыше 2 млн рублей, обеспечительные меры (арест счетов или имущества). Дата подачи заявления о банкротстве и наличие определений суда покажут, насколько далеко зашёл процесс.
• Зайдите на сайт ФССП (fssp.gov.ru) — там исполнительные производства по налогам и долгам. Крупные суммы (от нескольких миллионов) и долгие сроки — тревожный сигнал.
• Оцените рейтинг застройщика в Едином реестре застройщиков (наш.дом.рф). Если компания в топ-20 региона — это плюс, но не гарантия.
• Просмотрите ЕГРЮЛ (egrul.nalog.ru) на предмет изменений в руководстве или учредителях за последний год — резкие перемены могут указывать на попытку вывода активов.
• Поищите публикации о банкротстве в «Коммерсанте» или на Федресурсе — официальные сообщения появляются именно там.
• Проверьте наличие аккредитации от крупных банков (Сбер, ВТБ) для ипотеки: если есть — значит, банк провёл свою проверку застройщика.
• Изучите историю судебных дел в системе «Мой арбитр», особенно крупные проигрыши — они могут говорить о системных проблемах.
• Подтвердите, что земля под объектом в собственности застройщика или оформлена в долгосрочной аренде, и по участку нет споров — это можно проверить через Росреестр.
• Обратите внимание на сроки строительства. Задержки более чем на 3 месяца от графика — повод насторожиться.
• Соберите сведения о кредиторах — наличие банков-партнёров и проектного финансирования снижает риски.

Теперь по способам продажи — при прямой продаже деньги идут застройщику напрямую, без блокировки на счетах. Если компания входит в процедуру банкротства, эти средства становятся частью конкурсной массы и распределяются между всеми кредиторами. Покупатель включается в реестр требований кредиторов, но очередь на возврат обычно длинная, и суммы возвращаются частично или не возвращаются вовсе. Варианты с ДДУ и эскроу дают больше защиты, хотя и там есть нюансы.

Если хотите минимизировать возможные потери — выбирайте эскроу или ДДУ. Но даже здесь важна тщательная проверка застройщика: эскроу защищает от недостроя, но не от задержек сроков и судебных тяжб.

Ещё один момент — прозрачность отчётности. Если компания не публикует данные, это плохой знак. Странности в отчётах, смена юрлиц, отсутствие банковского финансирования — всё это может указывать на проблемы.

Если конкурсное производство уже началось, арбитражный управляющий обязан уведомить всех известных кредиторов — в том числе дольщиков по ДДУ — в течение 15 дней с момента публикации сообщения в ЕФРСБ. Уведомление направляется по адресу, указанному в договоре. Если вы его не получили, но узнали о банкротстве из реестра, нужно самостоятельно подать требование в арбитражный суд — иначе можете выпасть из реестра кредиторов и потерять право на компенсацию.

Что проверить в финансовой отчётности:

• Наличие отчётов за последние 2–3 года, отражающих доходы и расходы — лучше всего на официальном сайте проекта или в системе раскрытия информации.
• Отчёты о движении средств дольщиков в Нацпроекте (наш.дом.рф) — там видно, куда идут деньги и как расходуются.
• Регулярные ежемесячные отчёты о ходе строительства без задержек — если стройка замирает, это повод для беспокойства.
• Отсутствие схем, где одна компания аккумулирует все деньги — такие структуры сложно контролировать, и при банкротстве средства могут «потеряться».
• Наличие страхового полиса обязательств — дополнительная защита на случай проблем.
• Периодические аудиты от независимых фирм — подтверждение достоверности отчётности.
• Отсутствие резких колебаний в балансе — если активы резко падают или пассивы растут, застройщик может испытывать финансовые трудности.

Вопросы застройщику и пункты договора для семьи и инвестора

Вопросы к застройщику: материалы, контроль качества, инфраструктура

• Какие именно строительные материалы используют? Нужны конкретные марки и стандарты — просто «качественные» не подходит.
• Есть ли у материалов сертификаты и протоколы испытаний — бетон, утеплитель, окна? Без этого риски повышаются.
• Кто главный подрядчик и субподрядчики? Попросите копии договоров с профильными исполнителями.
• Как организован входной контроль качества: как часто проводят испытания, кто ответственен, есть ли протоколы?
• Проводится ли геодезический и лабораторный контроль бетона и грунтов? Можно ли получить акты испытаний?
• Наличие независимой лаборатории или эксперта — допускается ли привлечение их по инициативе покупателя за счёт застройщика при конфликте?
• Какие инженерные системы предусмотрены: отопление, вентиляция, водоотведение? Кто поставщик оборудования?
• Какая инфраструктура перейдёт в собственность с проектом (детские площадки, парковки, благоустройство) и в какие сроки?
• Что входит в базовую отделку? Есть ли примеры со сданных объектов? И насколько допускаются отклонения по СНиП?
• Как передаются документы на придомовую территорию и кто отвечает за гарантийное обслуживание коммуникаций?

Обязательные пункты договора: сроки, штрафы, гарантии

Срок сдачи объекта — ключевой пункт. Юридически допустимы три варианта формулировок:

• Фиксированная дата (например, «не позднее 31 декабря 2026 года») — самый жёсткий вариант, удобен для расчёта неустойки.
• Календарный срок по этапам («корпус А — III квартал 2026, корпус Б — I квартал 2027») — компромисс между гибкостью и определённостью.
• Срок с механизмом продления (указаны конкретные основания и максимальный срок переноса) — защищает застройщика, но требует чёткого перечня оснований, чтобы исключить злоупотребления.

Что ещё включить в договор:

• Размер и способ начисления неустойки за каждый день просрочки — в рублях или процентах от суммы договора. Фиксированная сумма (например, 0,1% в день) уменьшает неопределённость и облегчает расчёты.
• Автоматическое продление гарантий, если обнаружены дефекты, с чёткими сроками их устранения и процедурой подачи претензий.
• Порядок приёмки: акт-передачи с перечнем дефектов, сроком их устранения, с удержанием части суммы до исправления.
• Гарантийный срок на конструкции и инженерные системы с указанием ответственного за их обслуживание. По нормативам минимум: несущие конструкции — 5 лет, инженерные системы — 3 года, окна и отделка — 1–2 года. Требуйте конкретики по каждому элементу, а не общей формулировки «5 лет на всё».
• Штрафы (компенсации) за несвоевременную сдачу инфраструктуры и правила их расчёта.
• Обязанность предоставить перед подписанием ДДУ или договора купли-продажи все правоустанавливающие документы на землю и разрешение на стройку.
• Механизм финансирования проекта — эскроу или иная схема, и ответственность за любые изменения в схеме.
• Пункт про независимую экспертизу: покупатель вправе её инициировать и требовать устранения недостатков за счёт застройщика при подтверждении экспертизой.
• Форс-мажор — перечень конкретных обстоятельств, при которых можно ссылаться на непреодолимую силу. Требуйте исключить из списка общие формулировки вроде «экономические санкции» или «изменение рыночной конъюнктуры» — это не форс-мажор, а обычные риски застройщика.

Дополнения для инвесторов: доходность и защита от задержек

• В договоре требуйте прогноз доходности и формулу расчёта (арендная ставка, капитализация). Важно: это оценочный документ, а не гарантия. Привлеките независимого аналитика или юриста, чтобы проверить формулу и условия ответственности за её недостоверность — так проще сравнить с рынком и оценить реалистичность.
• Включите компенсацию убытков при серьёзной задержке — фиксированная неустойка или проценты от суммы инвестиций. Так снижаете риск отрицательной доходности.
• Уточните механизмы выхода из проекта: право переуступки или передачи прав требования по ДДУ без лишних ограничений застройщика.
• Добейтесь прозрачности финансов: доступ к проектной декларации, информацию о подрядчиках и источниках финансирования. Полная финансовая модель часто недоступна, но базовая прозрачность снижает риски. Если нет эскроу или схема нестабильна — значит, риски растут.

Чек‑лист проверки застройщика

• Разрешение на строительство зарегистрировано и совпадает с юрлицом застройщика — да/нет.
• Проектная декларация есть, содержит сроки и этапы — да/нет.
• Есть эскроу-счета или аккредитованная схема финансирования — да/нет.
• Сдано не менее 3 объектов за 5 лет — да/нет.
• Нет текущих судебных дел с участием застройщика — да/нет.
• Генподрядчик имеет действующий допуск СРО — да/нет.
• Сертификаты на ключевые материалы (бетон, окна) доступны — да/нет.
• Документы о лабораторных испытаниях грунта и бетона на объекте — есть/нет.
• В договоре стоит чёткая дата сдачи (или этапы) и штраф за день просрочки — да/нет.
• Гарантийный срок на конструкции и коммуникации прописан по элементам (не общей фразой) — да/нет.
• Есть возможность привлечь независимую экспертизу за счёт застройщика при споре — да/нет.
• Есть право свободной переуступки прав по ДДУ или контракту — да/нет.
• Есть обязательства по сдаче инфраструктуры и конкретные сроки — да/нет.
• Акт приёмки с дефектным списком и удержанием суммы до устранения — есть/нет.
• Доступ к протоколам проверок и фотоотчётам о ходе строительства раз в месяц — есть/нет.

FAQ — коротко по главному

Можно ли требовать фиксированную неустойку вместо процентов?

— Да, фиксированная сумма за каждый день или месяц просрочки уменьшает неопределённость и облегчает расчёты. Формулировка может быть такой: «0,1% от цены договора за каждый день просрочки» или «5000 рублей за каждый день задержки».

Что делать, если застройщик меняет подрядчика?

— Потребуйте уведомления и копии договоров с новым подрядчиком. Главное — чтобы у подрядчика был допуск СРО и опыт похожих работ.

Как защитить инвестиции при рисках задержек?

— В договоре пропишите высокую дневную неустойку и право расторгнуть договор с возвратом средств при большой просрочке (например, более 6 месяцев).

Какие доказательства качества работ принимать при передаче?

— Акт приёмки с перечнем замечаний, протоколы лабораторных испытаний, фотофиксация и список дефектов с чёткими сроками устранения.

Можно ли получить компенсацию за задержку инфраструктуры?

— Да, обязательно указывайте сроки сдачи детских площадок, парковок и штрафы за их несоблюдение. Формулировка: «За каждый месяц просрочки сдачи инфраструктуры — неустойка 10 000 рублей».

Стоит ли инвестору требовать доступ к финансовой модели?

— Желательно получить доступ к проектной декларации и схеме финансирования. Полная финансовая модель часто недоступна, но прозрачность снижает риски.

Как правильно прописать форс-мажор?

— Требуйте конкретный перечень обстоятельств: стихийные бедствия, военные действия, решения органов власти, запрещающие строительство. Исключите общие формулировки вроде «экономические санкции», «изменение курса валют», «рост цен на материалы» — это обычные риски застройщика, а не форс-мажор.