Криптовалюта давно вышла за пределы бирж — в 2025 году за нее покупают автомобили, оплачивают образование и покупают недвижимость. Десятки стран разрешают покупку квартир и домов за биткоин, эфир и другие токены, но вместе с возможностями растут риски — от волатильности курса до сложного регулирования.

Основы криптовалютных расчетов

Понимание механизмов крипто-платежей поможет избежать ошибок и выбрать оптимальную стратегию для покупки недвижимости за цифровые активы.

Популярные криптовалюты:

Bitcoin (BTC) — самая известная, часто используется в международных сделках.

Ethereum (ETH) — подходит для гибких контрактов, ценится за скорость.

Tether (USDT) — привязан к доллару, снижает валютные риски.

Другие токены (BNB, ADA, SOL) — менее распространены.

Самые универсальные варианты — BTC и USDT, их принимают почти везде.

Типы расчетов

Прямой расчет: Покупатель переводит криптовалюту на кошелек продавца, нотариус регистрирует сделку по TXID. Быстро, но не везде доступно.

Конверсия: Самый распространенный способ — покупатель переводит криптовалюту агентству, которое перечисляет продавцу фиат. Законно и удобно.

NFT-сделки: Экспериментальный формат, где недвижимость закрепляется за токеном. Пока редкость, но может упростить оформление.

Преимущества крипто-покупок

Использование криптовалют для покупки недвижимости предлагает ряд существенных преимуществ по сравнению с традиционными банковскими переводами.

Ключевые выгоды:

Скорость: Перевод BTC/USDT занимает 10-30 минут против 3-5 дней SWIFT.

Отсутствие лимитов: Можно перевести любую сумму без банковских ограничений.

Низкие комиссии: 0,1-1% против 1-3% банковских переводов.

Приватность: Не нужно объяснять банку источники крупных сумм.

Глобальный доступ: Покупка зарубежной недвижимости без открытия местного счета.

Защита от инфляции: Рост криптовалют может компенсировать затраты.

Юридические риски и особенности

Крипто-сделки требуют особого внимания к правовым аспектам и потенциальным рискам, которые важно учитывать до совершения покупки.

Основные риски:

Волатильность: Курс может измениться на 5–10% за день, поэтому сумму фиксируют в фиате.

AML-проверки: Обязательна проверка происхождения средств при сделках свыше $10,000.

Налогообложение: Различается по странам — от 0% до 44% в зависимости от юрисдикции.

Безопасность: Риск потери средств при ошибке в адресе кошелька.

Работайте только с лицензированными биржами (Binance, Kraken) и проверенными агентами. Всегда требуйте расписку о получении и TXID транзакции. Обязательно фиксируйте сумму в стабильной валюте.

Топ-10 стран для покупки недвижимости за криптовалюту

Различные юрисдикции предлагают разные условия для крипто-инвестиций в недвижимость — от полного разрешения до требований конверсии в фиат.

Португалия

Первая страна ЕС с официальными крипто-сделками. Разрешены расчеты BTC/USDT/ADA при обоюдном согласии. Налоги: 0% на прирост при удержании >365 дней, иначе 28%. Программа «золотой визы» требует конвертации в евро.

Швейцария

Кантоны Цуг и Лугано принимают прямые крипто-платежи. Нотариус регистрирует право собственности после 6 подтверждений сети. Налог на прирост 0% для частных лиц.

Грузия

Максимально либеральное регулирование. Земельный кадастр регистрирует сделки за 15 минут при платеже через белый список бирж. Налоги: 0% при удержании >1 года, 5% при меньшем сроке.

Турция

Официальное признание крипто-активов с 2024 года. Прямой расчет разрешен при фиксации суммы в лирах/долларах. Налоги: 0% на прирост для физлиц. ВНЖ/гражданство требуют конверсии в фиат.

Беларусь

Полная легализация криптовалют с 2017 года. Прямые расчеты без конвертации в рубли. Налоги: 0% на прирост до конца 2025 года.

Черногория

Сделки оформляются как договор мены. Требуется AML-выписка с международной биржи. Налоги: 3% сбор с покупателя, 15% на прирост при конверсии.

Сингапур

Конверсия через лицензированные биржи обязательна. Процесс занимает 2-3 часа через FAST-систему. Налоги: 0% для частных инвестиций.

США

Техас и Флорида разрешают прямые расчеты. Калифорния и Нью-Йорк требуют конверсии. Налоги: 0-20% + 3,8% Medicare на прирост капитала.

Вануату

Криптовалюта признана законным средством обмена. Прямые расчеты разрешены. Налоги: 0% на прирост, 2% при покупке. Возможность крипто-участия в программе гражданства.

Кипр

«Серая зона» с дружелюбным отношением. Конверсия через лицензированные биржи. Налоги: 20% на прирост, 0-0,2% гербовый сбор.

Пошаговая инструкция покупки недвижимости через криптовалюту

Систематический подход к покупке недвижимости за криптовалюту поможет избежать ошибок и обеспечить безопасность сделки.

Шаг 1 — Выбор юрисдикции. Изучите страны с разрешенными крипто-расчетами. Сверьте с вашими визовыми и налоговыми требованиями.

Шаг 2 — Поиск объекта. Используйте специализированные площадки с фильтром Accepts Crypto. Пропишите в предварительном договоре тип монеты, курс фиксации и момент определения цены.

Шаг 3 — Юридическая проверка. Проверьте право собственности и отсутствие обременений. Подготовьте AML-досье: выписки бирж, декларации, документы о покупке крипты.

Шаг 4 — Выполнение платежа. Для прямого платежа переводите монеты на кошелек продавца. Для конверсии продайте криптовалюту на бирже и выведите фиат на escrow-счет.

Шаг 5 — Регистрация сделки. Нотариус проверяет поступление средств, оформляет договор и регистрирует переход права собственности.

Будущее крипто-недвижимости

Крипто-недвижимость — уже реальность 2025 года. Студии в Лиссабоне продают за USDT, дома в Техасе покупают за Bitcoin, швейцарские кантоны регистрируют сделки по TXID. Однако важно учитывать волатильность курсов, AML-требования и различные правила конверсии.

По данным криптовалютных исследований, объем крипто-сделок с недвижимостью вырос на 300% за последний год, подтверждая растущее принятие цифровых активов в традиционных секторах.

Успешная покупка требует профессионального подхода: выбора подходящей юрисдикции, подготовки AML-досье, правильного оформления курса в договоре и защиты от налоговых рисков.

Специалисты Astons помогут подобрать оптимальную юрисдикцию, подготовить необходимые документы и обеспечить безопасное проведение сделки с учетом всех правовых нюансов и налоговых особенностей.

Real Estate for Cryptocurrency: Where and How to Buy

Cryptocurrency has long gone beyond exchanges — in 2025 it is used to buy cars, pay for education, and purchase real estate. Dozens of countries allow buying apartments and houses with Bitcoin, Ethereum, and other tokens, but alongside opportunities come risks — from price volatility to complex regulation.

Basics of Cryptocurrency Transactions

Understanding the mechanics of crypto-payments helps avoid mistakes and choose the optimal strategy for purchasing property with digital assets.

Popular cryptocurrencies:

Bitcoin (BTC): the most well-known, often used in international deals.

Ethereum (ETH): suitable for flexible contracts, valued for speed.

Tether (USDT): pegged to the dollar, reduces currency risks.

Other tokens (BNB, ADA, SOL): less common.

The most universal options are BTC and USDT, accepted almost everywhere.

Types of Transactions

• Direct payment: The buyer transfers cryptocurrency to the seller’s wallet, and the notary registers the deal by TXID. Fast, but not always available.
• Conversion: The most common method — the buyer sends cryptocurrency to an agency, which then transfers fiat to the seller. Legal and convenient.
• NFT transactions: An experimental format where real estate is tied to a token. Rare so far, but may simplify registration.

Advantages of Crypto-Purchases

Using cryptocurrency for real estate offers several significant advantages compared to traditional bank transfers.

Key benefits:

Speed: BTC/USDT transfer takes 10-30 minutes versus 3-5 days via SWIFT.

No limits: Any amount can be transferred without banking restrictions.

Low fees: 0.1-1% versus 1-3% for bank transfers.

Privacy: No need to explain large sums to the bank.

Global access: Buy overseas property without opening a local bank account.

Inflation protection: Cryptocurrency growth may offset expenses.

Legal Risks and Considerations

Crypto-transactions require special attention to legal aspects and potential risks that must be assessed before purchase.

Main risks:

• Volatility: Prices may change 5–10% in a single day, so amounts are fixed in fiat.
• AML checks: Proof of funds is mandatory for deals over $10,000.
• Taxation: Varies by country — from 0% to 44% depending on jurisdiction.
• Security: Funds may be lost if the wallet address is entered incorrectly.

Work only with licensed exchanges (Binance, Kraken) and trusted agencies. Always request a receipt of funds and TXID of the transaction. Fix the price in a stable currency.

Top 10 Countries for Buying Real Estate with Cryptocurrency

Different jurisdictions offer different conditions for crypto real estate investments—from full approval to mandatory conversion into fiat.

Portugal

The first EU country with official crypto-transactions. Payments in BTC/USDT/ADA are allowed if both parties agree. Taxes: 0% on gains held >365 days, otherwise 28%. The Golden Visa programme requires conversion into euros.

Switzerland

The cantons of Zug and Lugano accept direct crypto-payments. A notary registers ownership after 6 network confirmations. Tax: 0% capital gains for individuals.

Turkey

Cryptocurrency officially recognized since 2024. Direct payments are allowed if amounts are fixed in lira or dollars. Taxes: 0% capital gains for individuals. Residency/citizenship requires fiat conversion.

Montenegro

Deals structured as barter contracts. AML report from an international exchange required. Taxes: 3% buyer fee, 15% gains on conversion.

Singapore

Conversion through licensed exchanges is mandatory. The process takes 2–3 hours via the FAST system. Taxes: 0% for private investments.

USA

Texas and Florida allow direct payments. California and New York require conversion. Taxes: 0–20% + 3.8% Medicare surtax on capital gains.

Vanuatu

Cryptocurrency recognized as legal tender. Direct transactions allowed. Taxes: 0% on gains, 2% purchase fee. Crypto can be used in the citizenship programme.

Cyprus

A «grey zone» but crypto-friendly. Conversion through licensed exchanges. Taxes: 20% on gains, 0-0.2% stamp duty.

How to Buying Real Estate with Cryptocurrency: Step-by-Step Guide

A systematic approach ensures a secure and smooth property purchase with crypto.

Step 1: Choose jurisdiction. Review countries where crypto transactions are permitted. Compare with your visa and tax requirements.

Step 2: Find property. Use specialized platforms with “Accepts Crypto” filters. State in the preliminary contract the type of coin, exchange rate, and time of price fixation.

Step 3: Legal check. Verify ownership and absence of encumbrances. Prepare an AML file: exchange statements, declarations, crypto purchase documents.

Step 4: Make payment. For direct payment, transfer coins to the seller’s wallet. For conversion, sell crypto on exchange and transfer fiat to escrow.

Step 5: Register the deal. The notary confirms receipt of funds, drafts the contract, and registers the transfer of ownership.

The Future of Crypto Real Estate

Crypto real estate is already a reality in 2025. Studios in Lisbon are sold for USDT, homes in Texas for Bitcoin, and Swiss cantons register deals by TXID. Yet, volatility, AML requirements, and conversion rules must be considered.

According to crypto research, real estate transactions in cryptocurrency grew 300% in the past year, confirming the increasing adoption of digital assets in traditional sectors.

A successful purchase requires a professional approach: choosing the right jurisdiction, preparing AML documentation, properly fixing exchange rates in contracts, and protecting against tax risks.

Astons specialists will help select the optimal jurisdiction, prepare documents, and ensure safe transactions with full compliance to legal and tax requirements.